Kort antwoord: Een makelaarskost is in België niet wettelijk vastgelegd. Vergelijk daarom het volledige bedrag inclusief btw en eventuele extra kosten, wat precies inbegrepen is en welke netto-opbrengst bij een realistisch verkoopsucces overblijft.
Wat een vastgoedmakelaar kost, ligt in België niet wettelijk vast. Kantoren kunnen werken met een percentage van de verkoopprijs, een vaste vergoeding of een andere overeengekomen formule. Daardoor is “hoeveel procent vraagt een makelaar?” minder nuttig dan wat betaal ik totaal en wat krijg ik ervoor?
Bereken altijd de totale kost inclusief btw
Sinds 1 februari 2024 moet bij consumenten het totale tarief van de bemiddelingsopdracht worden meegedeeld inclusief btw en kosten. Staat in een eerste gesprek enkel een percentage, vraag dan expliciet of dat percentage btw inclusief is en welke extra kosten nog mogelijk zijn.
| Verkoopprijs | 2% | 2,5% | 3% |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €6.000 | €7.500 | €9.000 |
| €400.000 | €8.000 | €10.000 | €12.000 |
| €500.000 | €10.000 | €12.500 | €15.000 |
| €750.000 | €15.000 | €18.750 | €22.500 |
Voorbeeldberekening: percentages toegepast op de verkoopprijs. Gebruik ze alleen om offertes op dezelfde basis te vergelijken; ze zijn geen marktadvies over gebruikelijke tarieven.
Wat kan inbegrepen zijn?
- waardebepaling en prijsstrategie
- professionele fotografie, video en grondplan
- advertentieteksten en publicatie op vastgoedplatformen
- promotie naar bestaande kandidaat-kopers
- bezichtigingen en opvolging
- biedings- en onderhandelingsbegeleiding
- coördinatie van attesten en administratieve documenten
Attesten: inbegrepen of apart?
De bemiddelingsovereenkomst moet een lijst bevatten van de vereiste attesten. Als de bemiddelaar aanbiedt om die te regelen, moet duidelijk zijn of de prijs inbegrepen is of apart wordt aangerekend. De consument moet per attest uitdrukkelijk toestemming geven wanneer de bemiddelaar dit voor hem regelt.
Kijk naar netto-opbrengst
Een goedkopere makelaar is financieel beter wanneer de verkoopprijs, timing en risico’s gelijk blijven. Maar dat is niet altijd het geval. Vergelijk daarom scenario’s: verwachte verkoopprijs minus makelaarskost minus andere verkoopkosten. De uitkomst is je verwachte netto-opbrengst.
Wil je eerst een onafhankelijk referentiepunt? Je kunt een vrijblijvende eerste indicatie van je woningwaarde berekenen met Waarder. Daarna kies je zelf of je makelaarsvoorstellen wilt vergelijken op waardering, commissie en aanpak.
Kan je onderhandelen over de commissie?
Ja, tarieven zijn in principe onderhandelbaar. Onderhandel echter niet alleen over het percentage. Vraag ook welke dienstverlening verandert wanneer het ereloon daalt en laat de uiteindelijke afspraken op een duurzame drager bevestigen.
Bronnen en actuele context
Drie vragen die je altijd over de prijs stelt
- Is dit bedrag volledig inclusief btw?
- Welke diensten of attesten kunnen nog apart worden aangerekend?
- Wat betaal ik als de woning niet verkocht wordt of als ik de opdracht vroegtijdig beëindig?
Percentage versus vaste vergoeding
Een percentage laat de vergoeding meestijgen met de verkoopprijs. Een vaste fee geeft vooraf meer zekerheid over de kost. Geen van beide is automatisch beter: vergelijk de prikkelstructuur, het dienstenpakket en de totale eurokost.
Veelgestelde vragen
Betaal je een makelaar ook als de verkoop niet doorgaat?
Dat hangt af van de overeenkomst en van de concrete omstandigheden. Kijk naar verschuldigde kosten, mogelijke schadevergoedingen en clausules rond kandidaten die door de makelaar werden aangebracht.
Zijn fotografie en attesten altijd inbegrepen?
Nee. Vraag dit expliciet. De overeenkomst moet transparant zijn over wat inbegrepen is en welke kosten afzonderlijk kunnen volgen.
